Bästa tipsen för dig som ska köpa stuga

Sedan toppnoteringen sommaren 2022 har priset på stugor sjunkit med 4,1% i hela riket samtidigt som antalet sålda stugor har minskat, enligt Svensk Mäklarstatistik. Därför kan det vara läge för dig som funderat på att köpa en stuga att slå till nu, när marknaden är mer köparens än säljarens.

Innan du bestämmer dig för att köpa en stuga är det bra att gå igenom kostnader för inköp, drift och underhåll så tidigt som möjligt. Det kan både påverka din nuvarande ekonomi och framtida kostnader som kan minska din ekonomiska handlingsfrihet.

Har du tänkt hyra ut stugan och få extra intäkter kan det också vara en god idé att räkna på vilken hyra som är rimlig att sätta.

Äga en stuga – passar det dig?

Som ägare till en stuga har du full flexibilitet att utnyttja ditt fritidsboende när du vill utan att behöva ta hänsyn till säsong, tillgänglighet eller pris. Det kan dessutom vara bekvämt att få ha kvar dina tillhörigheter mellan dina besök och anpassa stugan efter dina önskemål.

Att äga ett fritidshus kräver en hel del arbete. Är du den som gärna lägger tid och pengar på att underhålla, reparera och plantera men även njuta av det du åstadkommit så kan det vara en fantastisk möjlighet.  Vill du hellre att någon annan sköter underhållet så att du bara kan koppla av kan det vara bättre att hyra en stuga. Tänk också på att du regelbundet behöver se om din egendom, vilket i sig även kan innebära en del kostnader för resor under perioder du kanske vill spendera så mycket tid där.

Hur påverkar köp av stuga din ekonomi?

Behöver du ta ett extra lån för att finansiera köpet av en stuga ska du fundera på hur det påverkar din ekonomi i övrigt. Räntekostnader bör närma sig toppen men det kan bli tal om fler höjningar under året. Även oväntade faktorer som arbetslöshet eller långtidssjukskrivning kan omkullkasta kalkylerna även om dina marginaler idag är goda. Kommer du ha råd att betala av ett lån även om inkomsterna minskar? Mitt råd är därför att inte överbelåna dig. Se till att ha goda marginaler och alltid prioritera ditt permanenta boende först.

Om du inte behöver ta lån och istället använder sparpengar, slipper du amorteringar och räntekostnader men du kommer inte undan kostnader för underhåll och reparationer. Tänk också på att om du inte tömmer din spargris helt för det fall något annat händer i livet där du behöver åtkomst till kapital ganska snabbt.

Din stugbudget hjälper dig att fatta rätt beslut

Börja med att göra en budget- det ger dig en uppfattning om vad det kostar att äga ett fritidsboende.  

Lånekostnader

Ränta och amortering - Behöver du låna pengar kommer du behöva betala ränta och i de flesta fall även amortera.

Lagfart - Förutom köpesumman ska du även betala kostnaderna för lagfart och ibland även pantbrev om sådana inte redan finns. Lagfarten är ett bevis på att du äger fastigheten och den ansöker du om hos Lantmäteriet. Kostnaden är 1,5 procent av den summa som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet.

Pantbrev - Beviset på att fastigheten står som säkerhet för ditt bostadslån. Det visar att bostaden är pantsatt i en viss bank och du får inte sälja bostaden om du inte samtidigt kan lösa lånen hos banken. Pantbrevet kostar 2 procent av summan för ditt lån. Finns det redan utställda pantbrev får du dra av dem och på så sätt bara betala för de nya.

Tänk på - Hur kommer ett nytt bolånpåverka dina möjligheter att renovera din befintliga bostad eller byta bostad? 

Kostnader för stugan

Fastighetsavgift - Ett fritidshus räknas som småhus och det betyder att du betalar en kommunal fastighetsavgift. Du betalar 0,75 procent av taxeringsvärdet upp till takbeloppet. För inkomståret 2023 är taket 9 287 kronor för småhus.

Försäkring - Du bör ha en försäkring som åtminstone täcker händelser som inbrott eller brand.

Vägavgift – Ta reda på om vägen som leder till din stuga är en enskild väg. I så fall är det troligtvis en vägförening som är väghållare och du som stugägare betalar en avgift till vägföreningen.

Tomträttsavgäld - Denna kostnad tillkommer om någon annan äger tomten fastigheten står på. Du betalar då en avgift, så kallad avgäld, som ersättning för nyttjandet. Detta gäller enbart om tomten inte är friköpt 

Besiktningskostnader – Köparen har en så kallad undersökningsplikt. Det betyder att du inte kan få ersättning av säljaren i efterhand för fel som har missats och som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. I de flesta fall är du själv inte expert på fastighetsbesiktningar och det kan därför vara väl värt pengarna att anlita en besiktningsman som går igenom fastigheten och gör en okulärbesiktning. 

Då får du också veta vilka åtgärder som är nödvändiga för att åtgärda fastigheten till det skick du vill ha. Det är vanligt att man anlitar besiktningsman efter att man vunnit budgivningen och då är det viktigt att få med i avtalet vad som ska gälla om besiktningsmannen upptäcker större fel. Det kan vara att ni har rätt att frånträda avtalet eller förlika om ett prisavdrag. Tänk också på att skulle stugan vara för besiktigat av säljaren så har inte ni ett juridiskt bindande avtal med besiktningsmannen och kan då alltså inte kräva honom på ersättning för brister hen missat.

Det finns flera olika besiktningsmän och ibland kan det krävas det flera olika besiktningar som komplement till okulärbesiktningen.

Elektriker - för att se över elinstallationer om stugan är gammal.

Skorstensfejarmästare- för att provtrycka skorstenen om det finns en öppen spis

Ackrediterat vattenanalyslaboratorium – för att kontrollera vattenkvalitén om ni tänker använda vatten från egen brunn. 

Driftkostnader

Bilda dig en uppfattning om kostnaderna för uppvärmning, hushållsel, vatten och avlopp, sophämtning och sotning.

Inredning och redskap

Har du inte haft stuga innan kan du behöva skaffa dig trädgårdsutrustning så som en gräsklippare, verktyg till fastigheten och trädgården samt möbler. Försök att hitta mycket på andrahandsmarknaden eller använd dig av tjänster som Hygglo för att hyra sådant som du inte använder så ofta. Gör en lista på sådant som du behöver från start och prioritera detta, det går alltid att komplettera i efterhand.

Underhåll och reparationer

Beroende på ålder och skick kan det bli mer eller mindre kostnader för reparationer och underhåll redan från början. Stugan kanske behöver målas, tak bytas, el säkras, dräneringen göras om osv.  Du bör få en god uppfattning om fastighetens skick av besiktningsmannen men kan behöva ta in offerter eller ta med en sakkunnig för att estimera kostnaden, helst innan köp.  

Möjliga intäkter

En fritidsbostad används sällan året runt, och kan därför passa perfekt som en extra inkomstkälla. Har du en sommarstuga som du eller din familj använder för privat bruk får du göra ett avdrag med 40 000 kr om du hyr ut den. Därutöver får du dra av 20 % av de totala hyresintäkterna. I praktiken innebär det alltså att du kan få in 50 000 kr om året i hyresintäkter, utan att betala skatt. Därefter beskattas inkomsterna som inkomst av kapital, med 30%. Mer kan du läsa på Skatteverkets hemsida.

Om du väljer att hyra ut behöver du fundera på vad som kan vara skälig hyra. Är stugan belägen i ett attraktivt område blir det lättare att ta ut mer i hyra, men för att ge dig en grundmall kan du räkna så här:

Räkneexempel:

Du köper en stuga för 2,5 miljoner och ska betala en ränta på bolånet på 5%.

Du lånar 85% av stugans värde, dvs 2 125 000 kr, vilket blir en räntekostnad på 106 250 kr/år

Du behöver amortera 2% av lånet vilket blir 42 500kr/år

Stugans driftskostnader är 1 500 kr per månad = 18 000 kr/år

Underhåll 10 000 kr/år

Totalt kostar stugan dig 176 750 kr/ år.

Genom att dela denna summa med de antal veckor du tänker hyra ut får du en uppskattning av vad hyran bör ligga per vecka för att täcka dina kostnader. Hyr du ut under 10 veckor behöver du få in 17 675 kr/vecka för att gå runt, vilket är väldigt högt. Ska du täcka alla dina kostnader så behöver du troligtvis hyra ut stugan under flera veckor. I praktiken kan förväntad intäkt ligga mellan 3 000 och 30 000 kronor i veckan under enstaka veckor i högsäsong (tänk exempelvis i Visby under Almedalsveckan).

En rad faktorer påverkar hur mycket du kan få i hyresintäkt för din stuga:

Storleken på huset samt hur många bäddar det finns

Standard: Enkelt eller lyxigt, nyrenoverat, unikt, etc.

Faciliteter: Finns det WiFi, öppen spis, fullutrustat kök, bastu, pool, roddbåt, etc.

Läge: Ligger det tex direkt vid havet, mitt i skogen, nära till grannar, golfbana eller i anslutning till ett evenemang

Plats: Priser i tex norra och södra Sverige kan skilja stort

Årstid: Om det är högsäsong kan priserna stiga med flera tusenlappar i jämförelse med lågsäsong.

Snegla gärna på andra stugor i närheten av där du vill ha din stuga, för att få en uppfattning om hur mycket de tar i hyra. 

Frågor att ställa sig innan stugköpet

1. Är du redo att binda dig till en plats? Kan du tänka dig att spendera merparten av din ledighet på ett ställe eller behöver du variation? 

2. Är du beredd att lägga tid och pengar på att underhålla en fastighet alternativt betala för hantverkare. Hur händig är du?

3. Hur påverkar köpet din buffert och möjligheten att klara av oförutsägbara kostnader både i din vardag men även i ditt fritidsboende? En fastighet är ett konstant projekt som kommer att medföra utgifter.

4. Hur långt kan du tänka dig att åka för att komma till stugan? Ligger det för långt bort kanske du inte åker dit lika ofta.

5. Har du planer på att bygga om eller bygga till? Kolla möjligheterna att få bygglov

6. Kontrollera detaljplanen för området - kanske planeras det byggnationer som förändrar området på ett sätt som du inte kan acceptera.

7. Om du inte har erfarenhet av stuglivet kan det vara bättre att hyra stuga först, för att känna på hur det är. På så sätt upptäcker du om stuglivet blir en passion eller en plåga.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.