Ekonomisk checklista för att köpa bostadsrätt

1. Gör en egen budget ­ – När du köper bostad kan du som mest låna 85% och behöver då ha 15% av bostadens pris i egen insats. Hos nästan alla bolåneaktörer kan du få ned boräntan väsentligt om du kan gå in med högre insats och på så sätt sänka din belåningsgrad, alltså storleken på bolånet i förhållande till bostadens värde. Anledningen till det är att lägre belåningsgrad innebär lägre risk för banken, vilket i sin tur kan innebära lägre ränta för dig. Men det är långt ifrån allt. Du behöver tillräckliga inkomster för att klara av amorteringar och ränta.

 Reglerna säger att om din belåningsgrad (lån i relation till bostadens värde) är:

• högre än 50 procent, så ska du amortera minst 1 procent

• högre än 70 procent, så ska du amortera minst 2 procent

• Om lånet är större än 4,5 ggr hushållets bruttoinkomster ska du amortera 1 procent extra.

Bra att veta! När du söker ett bostadslån tillkommer även uppläggningskostnader för lånet. Glöm inte heller bort att räkna med avgifterna till föreningen i din budget. 

2. Lånelöfte – Det är viktigt att ha ett lånelöfte som visar hur stort lån som banken bedömer att din ekonomi klarar av. Banken gör en Kvar att leva på kalkyl, även kallad KALP – där de räknar på hushållets inkomster och schablonutgifter. Har man andra lån så måste banken ta hänsyn till dessa också. Ofta räknar banken med en ränta, så kallad kalkylränta, som är högre än vad ränteläget är idag. Detta för att din ekonomi ska klara av framtida räntehöjningar. Se upp! Ett lånelöfte är inte en garanti för lån. Banken kommer göra en skarp bedömning med hänsyn till bostadens värde och din ekonomi innan de slutligen beviljar lånet. För att slippa besvikelser är det därför viktigt att vara så uppriktig som möjligt redan i lånelöfteansökan.

3. Ta del av föreningens ekonomi - Hur höga lån har föreningen och vad blir din andel av lånen. Har föreningen avsatt pengar för reparationer och underhåll? Dessa två frågor är absolut viktigast att ställa sig eftersom de kan på sikt påverka avgiften du betalar till föreningen.

För att utvärdera hur skuldsatt föreningen är så kan man fördela föreningens alla lån på totalt antal kvadratmeter i föreningen. En belåning som understiger 5000 kr/ kvm är bra, medan en som överstiger 10 000 kr/kvm är hög. En hög belåning kan bli ett problem för banken, därför är det viktigt att undersöka föreningens lån innan du ger dig in i budgivningen.

Se upp! Köper du en lägenhet i en förening som är högt belånad kommer en räntehöjning bli dubbelt så kraftfull eftersom det kommer innebära höjda avgifter till föreningen samtidigt som du ska betala högre ränta till banken på dina egna lån.

Se upp! Det kan vara lockande med en förening som har låga avgifter - men då är det viktigt att se vilket renoveringsbehov som finns. Om fastigheten ska genomgå en omfattande rotrenovering inom några år men inte sparat till en sådan kan avgifterna höjas över natten. En annan aspekt att titta på är om fastigheten har många lokaler eller hyreslägenheter. Det kan ge bra intäkter, men det är också en risk om de inte går att hyra ut.

4. Be om dokumentation - Allt arbete som gjorts på bostadsrätten bör vara dokumenterat. Be att få dokument som rör renoveringar och försäkringsärenden så som original- och ombyggnadsritningar, våtrumsintyg från badrumsrenoveringar, fakturor och kvitton. Det kan vara viktigt ifall nåt blir skadat i bostaden.

Se upp! Saknas kvitton kan det tyda på att svartarbete har anlitats. Då blir det svårt att få ut någon ersättning från försäkringsbolaget om det uppstår en skada, exempelvis en vattenläcka eller fuktskada. Då får du nog räkna med att få stå för eventuella reparationer själv.

5. Skapa dig en uppfattning av hela fastigheten - Du köper dig in i en del av en förening, inte bara din lägenhet. Be att få se förråd och gemensamma lokaler. Ser du fuktskador, säkerhetsrisker eller trasiga lekställningar?  Eller är fasad, fönster och tvättstugor, gräsmattor ut välskötta? Har fastigheten ett bra läge, är det nära till kommunikationer?

6. Buda - Nu har du en budget, ett lånelöfte och ett objekt du är intresserad av. Hör dig för vad andra objekt i samma stil, storlek och skick i närområdet har sålts för. Det bör ge dig en indikation på marknadsvärdet och en känsla för när det är läge att kliva av om budgivningen börjar dra iväg lite väl mycket. Bestäm dig på förhand för ett pristak och håll dig till det.

7. Hör av dig till långivare innan du skriver på köpekontrakt - Har du vunnit budgivningen? Grattis! Banken kommer innan de beviljar dig ett lån att göra en värdering av bostaden och se om den summa du vill låna är rimlig både utifrån bostaden och din ekonomi. Detta för att säkerställa att det finns en säkerhet i lånet du vill teckna. Det görs även ytterligare kontroller av din ekonomi och du kan tex behöva komplettera med lönespecifikationer.

Kom ihåg! Även om du fått ett lånelöfte från en bank gör du klokt i att jämföra räntorna mellan flera aktörer. Du behöver alltså inte teckna bolån med den som gav dig lånelöftet, välj de som ger dig bästa bolåneräntan.

8. Skriv kontrakt - Ditt bud är inte bindande förrän du har skrivit kontraktet, det gäller även säljaren. Det innebär att andra budgivare kan komma med nya högre bud fram tills pappret är påskrivet. I kontraktet ska allt finnas dokumenterat, även muntliga löften. Se till att den även inkluderar en specifikation på vad som ingår.

Efter att du har skrivit på har du vanligtvis fem bankdagar på dig att betala handpenning på köpeskillingen, som brukar vara 10 %. Resterande betalas vid tillträdesdatum, vilket brukar ske på banken eller hos mäklaren. När det är gjort får du nycklarna och du kan flytta in.

Bra att veta! - Säljaren behöver inte välja att sälja till dig även om du lagt det högsta budet. Det kan finnas personliga skäl till att säljaren väljer någon annan.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.