Nya regler gör det billigare att lösa bolån

För drygt ett år sedan, i oktober 2023, lade justitiedepartementet fram en promemoria med förslag om att förändra reglerna för hur ränteskillnadsersättning beräknas vid förtidsbetalning av bolån med bunden ränta. Syftet med förslaget var att förstärka konsumentskyddet och göra det enklare och billigare för låntagare att lösa bundna lån i förtid.

I dag har regeringen beslutat att gå vidare med förslaget. De nya reglerna, som träder i kraft nästa sommar, innebär att kostnaderna för att flytta eller lösa ett bolån blir mer rättvisa och rimliga för låntagarna. Detta väntas inte bara gynna konsumenterna utan också bidra till en mer konkurrenskraftig och rättvis bolånemarknad. Nedan förklarar jag hur de nya reglerna fungerar och vad de innebär för dig som låntagare.

Vad är ränteskillnadsersättning?

Om du har bundit räntan på ditt bolån och vill lösa lånet i förtid, t.ex. vid en försäljning av din bostad, måste du betala en kostnad till banken. Denna kostnad kallas ränteskillnadsersättning och ska kompensera banken för förlorade ränteintäkter. Men dagens regelverk gör att denna ersättning ibland kan bli onödigt hög, vilket kan avskräcka låntagare från att binda räntan på längre tid. Nu föreslås nya regler som ska göra beräkningen mer rättvis både för låntagare och banker. 

Vad förändras i beräkningen av ränteskillnadsersättningen?

Idag baseras ersättningen på räntan som du och banken avtalade när lånet tecknades. Detta innebär att banken kompenseras för både räntan och en "kreditriskpremie" – en extra kostnad som banken lägger på lånet beroende på hur stor risk den bedömer att du utgör som låntagare. Med det nya förslaget ska ränteskillnadsersättningen istället baseras på marknadsräntorna vid tiden för lånets tecknande och förtidsinlösen, inte på din avtalade ränta.

Marknadsräntan återspeglar de faktiska kostnaderna för banken att hantera räntor på marknaden, till exempel genom s.k. ränteswappar (finansiella avtal som banker använder för att säkra sina ränterisker). Genom att utgå från dessa räntor, snarare än den individuella räntan på lånet, blir ersättningen mer förutsägbar och rättvis.

Exempel: Så påverkar det dig som låntagare

Idag:

Anna har ett bundet bolån på 2 miljoner kronor med en ränta på 3 %. Hon vill lösa lånet i förtid efter tre år av en femårig bindningstid. Bankens avtalade ränta innehåller en kreditriskpremie som gör att ersättningen blir högre än den faktiska kostnaden för banken. Anna får betala 40 000 kronor i ränteskillnadsersättning.

Med de nya reglerna:

Med det nya förslaget utgår beräkningen från marknadsräntan, som bättre återspeglar bankens verkliga kostnad. Eftersom marknadsräntan vid tiden för lånets tecknande och inlösen är lägre än Annas avtalade ränta, blir ersättningen nu istället 25 000 kronor. Det innebär en besparing på 15 000 kronor för Anna.

Varför är detta viktigt?

Dagens höga ränteskillnadsersättningar kan avskräcka låntagare från att välja längre räntebindningstider, trots att det kan vara ekonomiskt tryggare. Genom att göra ersättningen mer rättvis och förutsebar blir det lättare för låntagare att välja bindningstider som passar deras ekonomi. Dessutom förbättrar förslaget konkurrensen på bolånemarknaden, eftersom det minskar kostnaden för att byta bank vid exempelvis bostadsförsäljning.

Vilka är riskerna?

Förslaget är utformat för att balansera konsumenternas och bankernas intressen. Om ersättningen skulle bli för låg kan banker höja räntorna på bundna lån i förväg för att kompensera för risken, vilket skulle drabba alla låntagare. Därför säkerställer den nya modellen att banker får tillräcklig kompensation för sina faktiska kostnader, utan att överkompensera dem.

Hur påverkar detta dig som låntagare?

1. Lägre kostnader vid förtidslösen: Du får betala en mer rimlig ersättning om du behöver lösa ditt lån i förtid, vilket kan spara dig tiotusentals kronor.

2. Mer flexibilitet: Lättare att byta bank eller anpassa lånet efter förändrade livssituationer, som att sälja bostaden eller lösa in lånet tidigare än planerat.

3. Tryggare att välja längre bindningstider: Lägre kostnader vid förtidslösen gör det mindre riskabelt att binda räntan på längre sikt.

Sparekonomens kommentar:

Förslaget om nya regler för ränteskillnadsersättning är en efterlängtad förändring som ger ett tydligt stöd till konsumenterna. För många hushåll är bundna bolån en trygg lösning för att skydda sig mot räntehöjningar, men de höga kostnaderna för att lösa lånet i förtid har gjort det till en ekonomisk fälla för vissa. Att ränteskillnadsersättningen nu ska baseras på marknadsräntor istället för den avtalade räntan är ett viktigt steg mot en mer rättvis och transparent bolånemarknad.

För konsumenterna innebär detta flera fördelar. Framför allt sänks tröskeln för att flytta sitt lån eller lösa det i samband med en bostadsförsäljning. Det gör det enklare att konkurrensutsätta banken och välja det bolån som bäst matchar hushållets behov – något som i längden gynnar både konsumenten och marknaden. Dessutom minskar risken för att de höga kostnaderna ska avskräcka från att binda räntan, vilket kan vara ett tryggt val i tider av osäkerhet.

Förslaget innebär dock också ett ansvar för låntagarna att noggrant överväga sina val. Bindningstider blir nu en mer flexibel lösning, men det är viktigt att noga tänka igenom sin ekonomiska situation innan man väljer att lösa ett bundet lån i förtid.

Detta är ett förslag som inte bara stärker konsumentskyddet utan också skapar bättre förutsättningar för en konkurrenskraftig och dynamisk bolånemarknad. För hushåll som planerar att binda sina bolån framöver är detta en förändring som gör det enklare att känna trygghet i sitt val.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.