Privatekonomen: Så fixar du studentboendet

I mitten av juli får blivande studenter på högskolor och universitet det första antagningsbeskedet. För en del studenter innebär det starten på en spännande tid på en ny ort och en flytt till eget boende. Studboguiden visar att flera kommuner återkommande har haft problem med att tillhandahålla en bostad till studenter. Och bostadsbristen får negativa konsekvenser. Enligt en undersökning från Mäklarsamfundet och Hyresgästföreningen[2] som gjordes förra året så känner sig var fjärde bostadskonsument hindrad att flytta till annan ort för jobb eller studier. 14 procent av hyresgästerna har avstått från att ta ett jobb eller utbilda sig på annan ort på grund av bostadsmarknaden på den aktuella orten. En del studenter får vänta månader på ett studentboende och trycket är som störst precis vid terminsstart. Att inte ha någonstans att bo inför skolstart kan därför orsaka både oro och ogenomtänkta handlingar som riskerar att studenten betalar dyrt för bluffkontrakt.

Nedan går jag igenom de alternativ som kan vara aktuella för studenter utöver ett vanligt hyreskontrakt, ett antal säkerhetsregler och avslutar med varningstecken att vara uppmärksam på.

Studentens tre olika hyresalternativ:

1. Studentbostad – Ett tips är att ställa dig i kö redan innan du har blivit antagen för att ha längre kötid när det är dags att flytta. För att få en studentbostad måste du vara student, vilket innebär att du senast vid kontraktsskrivningen måste visa att du är antagen till en eftergymnasial studiemedelsberättigad utbildning. Olika fastighetsägare kan ställa olika krav på vilka utbildningar man godkänner eller på vilken ort utbildningen ska ligga. Får du en studentbostad har du samma rättigheter och skyldigheter som för en vanlig hyreslägenhet.

Hyran varierar beroende på storlek, standard och läge. Enligt Sveriges Förenade Studentkårer (SFS) ligger en rimlig månadshyra på som mest 35 % av studiemedlet. En vanlig student som har både bidrag och lån har alltså 10 928 kr för fyra veckor och då skulle en rimlig hyra ligga på ca 3 825 kr. Denna summa överskrids med flera tusenlappar på många håll i landet. Nästan alla studentbostäder har 10-månaders hyra, vilket innebär att juni/juli alternativt juli/augusti är hyresfria. 

2. Bo som inneboende – Är du ute i sista minuten kan din bästa chans att hitta boende vara att bo inneboende hos någon. Har man ett inneboendekontrakt delar man rum/lägenhet med den som är förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare. Fördelen med att vara inneboende är att man inte behöver ha hyresvärdens tillstånd.  Hyran för en del av en hyresrätt skall ligga i proportion till vad hyresgästen själv har i hyra per kvadratmeter. Dessutom får man kan lägga på ca 15 % om rummet är möblerat och om det ingår tillgång till fler rum.

Exempel:

Lägenheten är 70 m2 och kostar 8000 kr/mån

8000/70 m2 = 114 kr/m2

Två sovrum om 15 kvm finns varav ett hyrs ut.

I övrigt delar de på bostadens yta.

70 – 15x2 = 40kvm gemensam yta +15 kvm egen yta=

 35 x 114 = 4000 kronor/månaden

4000 x 1.15 (plus 15 %) = ca: 4600 kr/månaden

Du som hyr ut en del av ditt boende ska betala skatt för intäkterna. Skatt skall redovisas i inkomstslaget kapital. Du får ett schablonavdrag vid uthyrning. Schablonavdraget är 40 000 kr. Du får dessutom göra avdrag för den avgift eller hyra du själv betalar för den del du hyr ut, om du bor i bostadsrätt eller hyresrätt. Vid uthyrning av småhus får du avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget. Läs mer på Skatteverket

3. Hyra i andra hand – Du kanske har fått hyra en lägenhet av en person som ska studera utomlands ett år eller som precis fått jobb i en annan stad men vill behålla sin lägenhet under en period. Då är det viktigt att ni båda ser till att det finns ett samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Man får i princip inte ta ut högre hyra än den man som förstahandshyresgäst betalar till sin egen hyresvärd.

Ett visst påslag för möbler får göras. Om lägenheten är fullt möblerad kan ersättningen normalt motsvara ett påslag om högst 15 % av månadshyran som förstahandshyresgästen betalar till sin egen hyresvärd. Om påslaget är högre kan andrahandshyresgästen begära att hyresnämnden beslutar om återbetalning av överhyran (med ränta) för två år tillbaka i tiden.  Är det en bostadsrätt som hyrs ut är parterna fria att komma överens om hyrans storlek. Om den överenskomna hyran påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den.

Säkerhetsregler:

• Titta på bostaden innan du tackar ja till att hyra – Kan du inte själv närvara, be en vän. Se till att bostaden motsvarar det du har blivit lovad. Be att få se biytor som förråd och tvättstuga.

• Kontrollera att den som eventuellt bor där nu är medveten om att lägenheten ska hyras ut. Hyr du en bostad i andra hand är det viktigt att hyresvärden eller bostadsrättsföreningen har godkänt uthyrningen. Ring fastighetsägaren eller ordförande för föreningen.

• Be någon som har erfarenhet av att hyra lägenhet att läsa avtalet – Konsumentverket under flera år hittat exempel på hyresavtal med villkor som strider mot lagen. Be någon om hjälp med att tolka det finstilta och se att du får schysta avtalsvillkor.

• Kom överens om regler innan du flyttar in som inneboende – Vad ingår i hyran? Vilka utrymmen får du använda? Vilka tider ska det vara tyst i bostaden? Prata även igenom saker som städning, sopsortering, gäster och köksrutiner.

• Folkbokför dig – Rätt adress är viktig för att kunna teckna försäkringar, få post, kunna söka bidrag, betala rätt skatt och göra beställningar på Internet

• Skaffa hemförsäkring – Oavsett om du bor i en studentlägenhet eller hyr i andra hand ska du ha en egen hemförsäkring. Är du inneboende godkänner vissa försäkringsbolag att man har en försäkring för alla som bor under samma tak medan andra försäkringsbolag kräver att var och en har en egen försäkring. Detta är viktig både för dig som är inneboende och du som hyr ut.  Som inneboende vill du att dina saker ska vara försäkrade om något händer, t.ex. en brand eller inbrott. Du som uthyrare vill försäkra dig om vad som gäller om studenten råkar skada lägenheten eller inventarier på något vis.

Varningstecken

• Om det av någon anledning ska gå fort och utan något möte med värden.

• Om uthyraren påstår att hen befinner sig i en utsatt situation och behöver betalning på annorlunda sätt. Betala aldrig kontant, endast till ett vanligt, spårbart konto. Se även upp med påståenden om att uthyraren befinner sig utomland och vill att du för över pengar genom att använda anonyma tjänster där mottagaren inte kan spåras.

• Om uthyraren vill ha pengar innan ni skrivit på hyreskontrakt – Hur desperat du än är att få bostaden så finns det stor risk att du står utan en bostad och pengar om du går med på att betala förskott innan du ens har ett hyreskontrakt.

• Acceptera aldrig att nycklarna skickas till dig per post – En seriös uthyrare vill inte att nycklarna ska hamna på vift. Erbjuds du att nycklarna ska sändas per post ska du inte acceptera detta och se det som ett starkt varningstecken på att allt inte står rätt till.

• Någon ber dig att logga in på BankID för att verifiera din identitet. Har någon fått tag på ditt personnummer och vet vilken bank du använder kan de sitta vid en dator och knappa in dina uppgifter. När du godkänner inloggningen från BankID är de bedragen som loggas in eftersom hen skickade en förfrågan först och kan därefter tömma alla dina konton och beställa nytt BankID till sin egen telefon.

• Granska bilderna- flera bedragare verkar från utlandet. Fel kontaktuttag eller en tvättmaskin i köket kan indikera att bilden är utländsk. Sök av på bilden på internet och se om den finns i andra sammanhang.