Så påverkas din skatt vid andrahandsuthyrning

Skatteverket kommer i år att granska andrahandsuthyrningar extra noggrant. För dig som hyr ut din bostad finns tydliga regler att följa för att undvika problem vid deklarationen. Här är vad du behöver veta: 

När måste du betala skatt?

Om du hyr ut din privatbostad (villa, bostadsrätt eller hyresrätt) behöver du betala skatt på den del av hyresintäkten som överstiger 40 000 kronor per bostad och år. Detta schablonavdrag gäller oavsett om du hyr ut kort- eller långsiktigt.

Vid uthyrning av småhus och ägarlägenheter får du dessutom dra av 20 % av hyresintäkten. För bostadsrätter och hyresrätter kan du dra av den del av avgiften/hyran som avser den uthyrda delen av bostaden.

Om du hyr ut till din egen arbetsgivare eller ditt bolag gäller särskilda regler som kan göra att inkomsterna beskattas som lön istället för kapital. 

Vad räknas som hyresintäkt?

All ersättning som du får från hyresgästen räknas som hyresintäkt. Om du till exempel tar ut en avgift för el och bredband ska det normalt räknas med. Om du lånar ut din bostad i utbyte mot att själv bo i någon annans bostad, räknas marknadsvärdet på bostadsbytet som hyresintäkt. 

Avdrag du får och inte får göra

Du får dra av:

Schablonavdrag: 40 000 kr per bostad och år.

Småhus & ägarlägenhet: Utöver schablonavdraget får du dra av 20 % av hyresintäkten.

Bostadsrätt & hyresrätt: Utöver schablonavdraget får du dra av den del av månadsavgiften eller hyran som avser den uthyrda delen av bostaden.

Du får INTE dra av:

• Kostnader för renoveringar eller möbler.

• Lånekostnader eller räntor.

• Försäkringar och extra driftkostnader kopplade till uthyrningen.

Exempel på skatt vid uthyrning av bostadsrätt:

Du hyr ut din bostadsrätt i 8 månader för 12 000 kr/mån och betalar själv 6 800 kr/mån i avgift till föreningen.

• Hyresintäkt: 96 000 kr

• Schablonavdrag: 40 000 kr

• Avdrag för månadsavgift (6 500 kr/mån i 8 mån): 52 000 kr

• Kvarvarande beskattningsbar inkomst: 4 000 kr

• Skatt (30 %): 1 200 kr 

Skatteregler vid uthyrning via förmedlingsföretag som Airbnb

Att hyra ut via en förmedlingstjänst som Airbnb, Vrbo eller Blocket Bostad kan vara ett bra sätt att tjäna extra pengar, men det är viktigt att förstå vilka skatteregler som gäller. 

Vem räknas som hyresvärd – Du eller förmedlingsföretaget?

Reglerna skiljer sig beroende på om du själv eller förmedlingsföretaget anses vara hyresvärd.

• Om du räknas som hyresvärd (vanligast på Airbnb): Du ansvarar för bostaden, sköter in- och utcheckning och står för städning. Då måste du redovisa hela den hyra som hyresgästen betalar – inklusive avgiften du betalar till förmedlingsföretaget.

• Om förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd (vanligare vid längre uthyrningar via företag): Företaget ansvarar för bostaden, hanterar avtal och sköter uthyrningen i eget namn. Då ska du bara redovisa det belopp som du får från förmedlingsföretaget.

Tips:

Kolla avtalet med förmedlingsföretaget för att se vem som räknas som hyresvärd. Om du räknas som hyresvärd får du inte dra av serviceavgiften till tex Airbnb eller förmedlingsbolaget.

Exempel på skatt på uthyrning av rum i bostadsrätt tex via Airbnb

Om du hyr ut ett rum i din bostadsrätt, gäller samma grundregler men du får även göra avdrag för den del av månadsavgiften som avser uthyrningen.

 Du hyr ut ett rum (10 kvm av 100 kvm) i din bostadsrätt 100 dagar per år för 700 kr per dag.

• Hyresintäkt: 700 × 100 = 70 000 kr

• Schablonavdrag: 40 000 kr

• Avdrag för månadsavgift:

  • Månadsavgift till BRF: 7 000 kr/mån = 84 000 kr/år

  • Daglig kostnad: 84 000 / 365 = 230 kr/dag

  • Andel uthyrd yta: 10 % → 23 kr/dag

  • Totalt avdrag: 23 × 100 = 2 300 kr

• Totalt avdrag: 40 000 + 2 300 = 42 300 kr

• Beskattningsbart överskott: 70 000 - 42 300 = 27 700 kr

• Skatt (30 %): 8 310 kr 

När måste du betala moms?

Om din uthyrning liknar hotellverksamhet – till exempel att du hyr ut flera korttidsboenden eller erbjuder tjänster som städning och frukost – kan du bli momspliktig.

• Gräns: Om din intäkt överstiger 80 000 kr per år

• Moms att betala: 12 % på hela intäkten

• Undantag: Om du hyr ut mindre än 16 veckor per år och utan tilläggstjänster är du normalt inte momspliktig.

När förmedlingsföretaget är hyresvärd

I vissa fall räknas förmedlingsbolaget som hyresvärd, t.ex. om de: Står på hyresavtalet

·  Tar emot hyresgäster och hanterar nycklar

·  Ansvarar för bostadens skick och reklamationer 

Exempel: Du hyr ut ditt fritidshus via en förmedlingstjänst 17 veckor för 3 000 kr per vecka. Förmedlingsföretaget tar en avgift på 1 600 kr men räknas som hyresvärd.

• Intäkt: 3 000 × 17 = 51 000 kr

• Utbetalning från förmedlingsföretaget: 51 000 - 1 600 = 49 400 kr

• Avdrag:

  • Schablonavdrag: 40 000 kr

  • Extra avdrag (20 % av 49 400): 9 880 kr

• Beskattningsbart överskott: 49 400 - (40 000 + 9 880) = –480 kr

Eftersom avdragen är högre än hyresintäkten behöver du inte betala någon skatt. 

Tips för att undvika problem vid deklarationen

• Spara dokumentation – spara hyresavtal, betalningar och avgifter så att du kan styrka dina intäkter och avdrag.

• Deklarera hela hyresintäkten – även avgiften du betalar till Airbnb ska räknas in. Skatteverket granskar särskilt uthyrning via förmedlingstjänster som Airbnb och Blocket.

• Var medveten om momsreglerna – om du hyr ut ofta och kortsiktigt kan du bli skyldig att registrera dig för moms. Var särskilt uppmärksam om du närmar dig 80 000 kr i intäkter. Se över avdragen – dra nytta av schablonavdraget, men undvik att göra otillåtna avdrag för exempelvis renoveringar.

• Använd Skatteverkets beräkningshjälp för att räkna ut din skatt korrekt.

Sharon Lavie, sparekonom Lendo.